黃嘉誠機車的生活日誌

買賣房屋動輒千萬，若交易過程稍有閃失，損失常難以估計，而近年市場興盛的價金履約保證，就是保障交易的重要手段，據業者觀察，近年民眾接受度雖有增加，但仍有不少民眾因忽略履保而造成「房財兩失」的案例；專家也呼籲，千萬別挑戰人性!尤其不動產金額龐大，有心人常藉此牟利，而履約保證就是確保買賣雙方都能順利「一手交錢，一手交貨」。

圖/使用履約保證，有助增加交易安全。

│想要銀貨兩訖 用履保才安心

擁有多年辦理履保經驗，金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳便表示，履保目前在「預售屋」及「成屋」市場都有，消費者可以將之視為房產交易的「防火牆」，若以成屋市場為例，便是透過第三方如建經公司、銀行把關，確保最終賣方拿得到賣房子的錢，買方能取得房屋所有權，彼此都能安心「一手交錢，一手交貨」。

而當前市面上的成屋履保系統，大致可分為銀行、專門建築經理公司、業者(房仲)與銀行合資成立的建經公司等三大類，當中三個系統除了收費不同，對帳戶管理也有所差異，舉例來說，與銀行合資成立的建經公司，承作的履保專戶通常會進行信託，若有他人想要挪用帳戶款項，必須經買賣雙方同意，或依照契約才能放行。此外，蕭琪琳也提醒，若民眾未來打算買賣房屋，無論選擇自行成交，還是透過房仲居間，在辦理履約保證時，都要切記下列四大點，才能在確保自己權益無損之虞，順利完成交易。

一、自行申辦履保?

而目前坊間履保案件，多是民眾委託房仲成交一併辦理，倘若民眾想自行申辦，其實並不困難；蕭琪琳解釋，民眾可以透過委託地政士辦理，或在簽約當下向對方提出要申辦，此時地政士就會拿出專門的履保合約供雙方簽名，之後建經公司也會以線上查詢、簡訊通知等方式，讓消費者隨時掌握專戶的明細和金額。

但他也提醒，並非所有地政士都有承作履保，尤其是部分建經公司考量交易安全，只接受特約地政士，這點民眾需事前做好功課。

二、履保專戶信託

再者，無論是透過房仲或自行辦理，所屬的履保專戶必需要信託，確保「專款專用」，尤其消費者收到履保合約的當下，切記要詳讀契約書上所載條文，或是請地政士提出信託專戶的證明文件，不然有些未經信託的專戶，雖然冠上履保名號，但實際上卻是一般帳戶，萬一對方內部管理失當，帳戶恐有受人盜用風險，這點民眾要特別留意。

三、收費是否合理

目前市場履保費用，皆以房屋成交總價的萬分之2~6為基準，各家規定略有不同，假使民眾在簽約時，試算後發現實際費用超過上述範圍，最好先向地政士或該建經公司確認後再行付款；同時，若無特別約定，原則上費用就視為買賣雙方共同分攤；舉例來說，若是一間成交總價1千萬的房子，申請作履保的費用約2至6千元，由買賣各自出一半，佔交易費用比例並不高。

四、選擇履保品牌

由於各家建經公司規定不同，一般消費者難以辨別，加上面對連鎖房仲品牌所屬的履約保證品牌時，導致消費者並無過多選擇；對此，中信房屋企劃行銷部副理江龍名表示，不管是透過房仲或是自行成交，消費者都有權利指定別家建經公司，若有業者強硬要求必須用指定建經公司，只要消費者間達成共識，也能選擇拒買或選擇其他建經公司服務。

│不辦履保會怎樣? 房仲：小心賠了夫人又折兵

此外，由於辦理履保，必須額外支付一筆帳戶費用，加上在交易完成前，賣方不能先動用款項，因此仍有少部分消費者不願使用；江龍名表示，據他觀察，隨著交易糾紛頻傳，近年民眾接受度已逐年攀升，倘若民眾真的不願使用履保，日後若價款發生爭議，就不能要求第三方如建經公司負責，必須自己向對方求償，萬一和解不成進入訴訟，過程耗時又耗力，最後恐賠了夫人又折兵。

Tips：
目前市面上履約保證種類繁多，但大多可歸納於「預售屋」及「成屋」兩大類，其中預售屋就包含「價金信託」、「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」五種履約保證；而目前預售屋履保比重最大的則是「同業連帶擔保」，其優點在於建商申請容易，缺點則是連帶保證者多為關係企業，加上法令並未規範接續保障的措施，若原有建商出問題，極可能產生骨牌效應，使民眾求償無門。

至於成屋的履約保證，大略可分為「價金履約保證」、「價金信託管理」兩大類，前者常見於建經公司，主要重心在於買賣雙方對價金管理，包括各階段款項動支的權益保障，因此消費者掌控度較低；而後者則是多屬銀行等金融機構所推動的金融性商品，只用於價金的保管上，民眾對價金掌握度較高，舉例來說，若消費者使用銀行提供的「價金信託管理」，當買賣發生爭議時，金融機構並不會介入其中，只能靜待買賣雙方自行協調或訴訟。